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明白房贷之还款

Posted by loong on 2013/06/25 in 财经学习 |

在如今房价居高不下的大背景下,“房事”成了让广大对住房有着刚性需求的普通百姓挠头的一大问题,对于工薪阶层来说,为了能早日实现自己的买房梦,贷款买房成了大部分人的首选。笔者也是广大刚需购房大军中的一员,明白房贷系列文章是笔者在查阅房贷相关文章的基础上总结整理出来的房屋贷款、还款相关常识,分享在此,希望能对广大贷款买房子有所帮助!

本篇是关于还款方式的一篇总结文章,笔者之前对银行贷款的偿还方式也是一头雾水,许多银行、房地产相关网站上都提供了易用的房贷计算器,但究竟各种方式的结果是如果计算出来的,我们应该选择何种还款方式?笔者看了很多银行和地产相关网站都没有看到一个清楚的说明,不知是笔者对金融知识的理解能力太差,还是这么复杂的金融问题就不该是我等需要清楚的?!但笔者就是不甘心,终于在看了一些资料后理出了一点头绪,关于房贷的还款方式,各家银行推出了多种产品供客户选择,笔者的水平有限,本文无法全都覆盖,本文主要针对三种最为普遍的房贷还款方式用笔者认为通俗易懂的语言进行介绍,水平所限,不当之处请各位读者不吝点评指正,在此先行谢过!

笔者看了一些介绍房贷还款方式的文章了很多银行的网站,“等额本息还款法”,“等额本金还款法”,“到期一次清偿法”三种还款方式是基本各银行都有的,最为普遍的还款方式。下面将逐一介绍:

 

一、等额本息还款法

也称定期付息,是将按揭贷款的本金总额与在贷款年限内产生的所有利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。

实际上这种还款方式每个月的还款金额包括两部分即部分本金和本月初本金余额在这一个月内产生的利息,由于约定每个月给银行的还款额度是固定的,所以在最初本金余额基数比较大的那些月份,每月还款中本金所站的比例很小,利息所占比例较大,但随着本金的逐渐减少(因为每个月都会还一点本金),到后期每月所还的额度中,利息所占比例会逐渐减小,本金所占比例会逐渐减大。

计算方法:

每月等额还本付息额=P×R×(1+R)^N/[(1+R)^N-1]

(^是次方符号,x^y表示x的y次方)

P:贷款本金

R:月利率=年利率/12          (银行一般给出的是年利率)

N:还款期数

其中:还款期数=贷款年限×12

公式推导(这部分属于数学公式,不感兴趣的朋友可以略过,笔者以绿色字体标识):

设贷款总额为P,银行月利率为R,总期数为N(个月),月还款额设为X,
则各个月所欠银行贷款为:
第一个月P(1+R)-X
第二个月[P(1+R)-X](1+R)-X = P(1+R)^2-X[1+(1+R)]
第三个月{[P(1+R)-X](1+R)-X}(1+R)-X = P(1+R)^3-X[1+(1+R)+(1+R)^2]

由此可得第n个月后所欠银行贷款为:
P(1+R)^n-X[1+(1+R)+(1+R)^2+…+(1+R)^(n-1)] = P(1+R)^n-X[(1+R)^n-1]/R
由于还款总期数为N,也即第N月刚好还完银行所有贷款,因此有:
P(1+R)^N-X[(1+R)^N-1]/R = 0
由此求得:
X = PR(1+R)^N/[(1+R)^N-1]

示例:

假设使用公积金贷款(当前年利率4.5%)贷款100W,30年还清,不考虑折扣的情况下:

每月还款额=1000000×0.045/12(1+0.045/12)^360/[(1+0.045/12)^360-1]=5066.8530982588069132342371822773

还款总额=5066.8530982588069132342371822773×360=1824067.1153731704887643253856197

30年所还利息总额=824067.1153731704887643253856197

 

二、等额本金还款

又称利随本清、等本不等息还款法。是将本金等额分摊到每个月偿还,同时偿还每月初本金余额在这个月所产生的利息。

这种还款方式每月偿还的本金额度是固定的,但由于前期本金余额较多,所以每月需要偿还的利息是比较多的,那么前期的那些月份要偿还的金额总数(每月定额的本金+本金余额在当月产生的利息)是表多的。

举例来说,同样是从银行公积金贷款(当前年利率4.5%)100万元,还款年限30年,选择等额本金还款,每月需要偿还银行本金2777.7777777777777777777777777778元左右,首月利息为3750元,总计首月偿还银行6527.777777777777777777777777777元,随后,每个月的还款本金不变,利息逐渐随本金归还减少。

计算方法:

每月应还本金:P/N
每月应还利息:Pn×R/30×Dn
P:为本金总额
N:为贷款期数
Pn:第n个月的本金余额
Dn:第n个月的实际天数

 

三、到期一次清偿

在贷款到期后一次性还清本金和所有贷款期限内产生的利息。

这种偿还方式一般用于短期贷款(如贷款期限小于1年)。

 

各种还款方式的比较

等额本息还款法

优点:由于每月还款额度不变,比较适合收入较为稳定的借款人

缺点:由于前期还款额度中利息所占比例较大,本金所占比例小,总体下来借款人所支付给银行的的利息总额比等额本金还款法要多

等额本金还款法

优点:较前者实际上是减少占用和缩短占用了银行的钱,当然贷款利息总的计算下来就少一些

缺点:前期还款压力较大

到期一次清偿法

比较简单,短期借款,一次性清偿。

 

总结:

究竟采用哪种还款方式,不同的人的实际情况不同,需要根据自身情况选择。“等额本息还款法”每月的还款金额数是一样的,对于参加工作不久、收入稳定的年轻人来说,选择“等额本息还款法”比较好,可以减少前期的还款压力,而且操作起来比较简单,每月金额固定,不用再算来算去。对于已经有经济实力、以后会因为退休等原因收入减少或家庭负担日益加重的中年人来说,采用“等额本金还款法”效果比较理想,在收入高峰期多还款,就能减少今后的还款压力,并通过提前还款等手段来减少利息支出。

最后说明一句,从表面上看,有人可能觉得等额本金还款法支付给银行的利息总额少一些,占了银行的便宜,其实不然。银行不会做赔钱的买卖,之所以等额本金还款法支付的利息少,是因为你前期还款额度较大,很快还完了本金,相当于占用银行的资金时间短(本金才是银行借给你的资金),而等额本息还款法前期所还的额度中利息占比较大,相当于你长期占用了银行的资金,所以你需要支付跟多的利息!对于银行来说利息的计算公式是:利息=资金额×利率×占用时间。因此,利息的多少,在利率不变的情况下,决定因素只能是资金的实际占用时间和占用金额的大小,而不是采用哪种还款方式。这是铁定不变的道理!

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